부동산이 주식보다 수익이 높은 이유

한국의 주택 중에서도 APT의 비중이 이제는 절반을 넘어선다. 요즘은 APT 중에서도 특히 서울지역 APT 투자가 최고인 것 같다. 주식보다도 부동산 수익률이 눈에 띄게 좋다. 여기에는 이유가 존재한다. 관련 내용을 간략히 살펴본다.

• 주식보다 높은 부동산 투자수익률

  
  

  아래 그림에서 보듯이 서울APT 매매가격지수는 2018년 1월 89.1에서 올해 11월 101.8로 14.3% 오른다. 특히 인기가 좋은 지역이나 신축APT 상승률은 이보다 훨씬 높을 것으로 추정된다. 반면 주식시장에서의 KOSPI지수 수익률은 작년부터 하락세라서 사정이 말이 아니다. 국내증시는 작년 1월 말(末) 2566.46

에서 올해 11월 末 2087.96으로 떨어져 1년 10개월 동안 코스피 지수의 수익률은 −18.6%다. 올해 8월 초반 여름에 일시 1,900선 밑까지 하락한 국내증시가 최근 14% 남짓 반등해서 그나마 손실이 줄어든 상태다. 국내 자산시장은 그렇다 치자. 그런데 미국은 우리와는 완전히 정반대이다. 부연(敷衍)하면 美가계

부문의 금융자산 비중이 70%가 초과하는 등 금융권 System이 발달한 선진국일수록 금융자산 비중이 높다. 이는 미국 등 선진국에서 유동성이 증가하면 부동산도 상승하지만 주로 주식시장이 더 크게 상승함을 말해준다. 그렇지만 한국은 유동성이 증가하면 부동산 쪽으로 쏠리면서 부동산가격만 끌어올린다.

위 그림은 참고용이며 서울APT가격과 KOSPI지수 및 통화량을 나타낸다.

• 자산비중(70%)이 압도적인 부동산

  
  

  한국은 1990년대에 이미 해외에 자본이 개방되어 있지만 유동성(M2) 대부분은 국내자산에 투자된다. 이에 국내 유동성증가는 부동산, 주식 등 국내자산의 가격상승을 초래해서 유동성(M2)과 자산가격의 상관관계는 높다. 부연(敷

衍)하면 한국은행에 따르면 작년(2018년) 1월 국내에서 M2통화는 2,564조원이며 올해 9월 2,856조원으로 11.4% 늘어난다. 지난 2년 남짓 동안 늘어난 국내 유동성은 대부분이 부동산에 투자된다. 참고로 M2(광의의 통화)는 현금,

요구불성예금 합계에 저축성예금, 양도성예금증서(CD), 금융채(債) 등을 더해서 구한 시중의 통화량이다. 2018년 관계기관 조사에 따르면 가계부문의 평균자산에서 금융자산이 차지하는 비중은 25.3%에 불과하고 실물자산부문이

74.7%를 차지한다. 실물자산 가운데 부동산 비중이 70.2%에 달한다. 자산가격의 상승은 가치증가에 따른 부분도 있지만 유동성증가로 인한 인플레이션(물가상승) 효과도 크다. 이는 자산가치가 동일할 경우 물가상승을 감안한 실질 화폐가치의 하락을 초래함으로써 자산가격의 상승을 낳는 것을 의미한다.

• 증시의 디스카운트의 이유

  
  

  국내증시가 정상대접을 못 받는 코리아 디스카운트의 이유는 첫째 북한 핵문제 등으로 인한 한반도의 지정학적 불안요인 등 향후 수익성에 대한 우려 등 가치 본연(本然)의 문제와 둘째 국내에 상장된 기업의 불투명한 지배구조에 문제가 존재하기 때문으로 분석되고 있다. 특히 후자(後者)의 경우 대기업은

물론 중소기업도 심각한 정도의 차는 있을지언정 관련 문제가 존재함은 마찬가지이다. 시가총액(원화)기준 500억∼2,000억 정도인 중소형주식은 거의 사각(死角)지대다. 예를 하나들면 심지어 타 기업의 지분율이 높은 중소상장기

업이 수백억 원의 순손실을 기록함에도 창업주 겸 대표이사는 지분율이 아주 낮은데도 불구, 연봉과 퇴직금을 합해서 수십억 원을 챙겨간다. 이는 매우 비(非)정상적이다. 정상적인 투자자일 경우 관련 사업보고서를 보면 기가 차서 보유주식의 당장처분 말고는 할 수 있는 건 아무것도 없을 터인데도 말이다.

• 결정요인은 결국 경제성장

  
  

  요즘 수익이 좋은 서울APT에만 투자하더라도 국내기업의 지배구조 개선에 관심을 가져야 하는 이유는 이렇다. 첫째 부동산 본연의 가치와 향후 전망, 유동성과 금리 등 외부변수만 잘 살피면 성공투자가 가능한 부동산투자는 단기적 관점에서 기업지배구조 문제에서 자유롭다. 부연(敷衍)하면 대주주가 횡령

(橫領), 배임(背任)이란 돌발변수가 터져 시장에서 거래가 정지되고 상장적격성 관련 실질심사를 받는다거나 기업실적이 좋아진다고 예상하다가 돌연 큰 폭의 적자를 기록해 주가가 폭락하는 등의 위험(Risk) 따위는 적어도 부동산

시장에선 없다. 부동산투자는 그저 충분한 자금만 가지고 있으면 족하다. 이는 경쟁에서 투명성과 공정성이 보장됨을 분명 의미한다. 그래서 개인투자자 중에는 부동산과 주식을 병행투자하거나 아예 부동산중심으로 옮기는 사람들도 적지 않다. 둘째 장기적 관점에서 바라보면 부동산가격은 독립변수가 아니

라 종속변수이다. 이는 무슨 말인고 하니 부동산 실물자체에 의해서 가격이 결정되는 게 아니라 기업 등 여러 경제주체의 생산성이 향상되고 창출하는 부가가치가 늘어나는 등 한국경제가 성장해야만 부동산가격이 상승할 수 있고 유

동성과 투기적 수요에 의해 올라간 부동산가격은 국민경제의 GDP(국내총생산)성장 특히 잠재성장률이 제고되지 않으면 결국 적정가치 수준으로 떨어지게 마련이다. 이럼에 장기적인 자산가격의 상승을 위해선 한국경제의 생산성과 부가가치의 증가, 국내기업 지배구조의 투명성 제고(提高)가 필요하다.

읽어 주셔서 감사합니다.