국내아파트 매매가격과 거래 추이

서울, 경기 등 수도권 주택거래량이 정부의 강도높은 9/13대책 이전 수준까지 빠르게 회복한다. 분양시장에서는 청약경쟁률이 매우 치열하며 미(未)분양 주택은 빠르게 줄고 있는 한편 경매시장에서도 집은 잘 팔린다. 한편 현 정부가 분양가상한제를 시행하면서 특별점검 등 규제 고삐를 조이지만 시장이 감당하지 못할 만큼 실수요자의 불안감은 커진다. 관련 내용을 간략히 살펴본다.

• 분양 및 경매시장의 매매호조

  
  

  분양시장에서 청약경쟁률이 갈수록 높아진다(수십에서 수백 대 1까지). 한편 미(未)분양아파트도 빠르게 줄고 있다. 정부가 집계한 10월 말(末) 기준 서울 등 수도권의 未분양주택은 전월대비 17.2% 감소한다. 이는 전국기준 未분양

주택 감소율(−6.6%)보다 큰 폭이다. 한편 경매시장도 수요가 증가하는 추세다. 관련업체에 의하면 올 11월 기준 서울주거시설 낙찰가율은 평균 98.3%이다. 이중 강남 3구(강남/서초/송파)의 아파트경매 낙찰가율은 올해 최고치인

107.7%까지 치솟는다. 아파트 낙찰가율이 올 초만 해도 80%대 중반이던 인천은 11월 들어 90.1%까지 오른 한편 경기지역은 88.6%로 주택시장이 과열하던 작년과 비슷한 수준으로 오른다. 참고로 경매물건의 가치 대비 낙찰가격의 비율인 낙찰가율이 높을수록 해당 경매물건에 대한 수요가 높다고 해석한다.

위 그림은 참고용이며 서울아파트 매매가격 변동률 추이를 나타낸다.

• 매매가격 및 거래량 상승 원인

  
  

  전문가들은 공급부족으로 집값상승 불안감이 가을 이사철을 맞아 실수요자들 매수심리를 자극한 것으로 분석한다. 부연(敷衍)하면 최근 서울의 대규모 주택정비 사업들이 정부규제나 조합의 내부문제로 줄줄이 연기되고 게다가 분양가상한제 확대가 민간의 재건축사업을 더 위축(萎縮)시킬 것이란 전망 탓이

다. 여기에 내년부터 양도소득세 장기보유특별공제 기준이 강화되기 때문에 실(實)거주기간 2년을 채우기 어려워 올해 안으로 집을 팔아야 하는 물량이 나온 것도 매매증가에 영향을 미친 것으로 분석한다. 내년부터는 1가구 1주택자의 양도소득세 감면기준이 달라진다. 집을 판 가격이 9억 원을 초과하고 실제

로 해당 주택에 거주기간이 2년 미만이면 일반 장기보유 공제가 적용된다. 이는 올해 말(末)까지는 장기보유 특별공제로 연 8%씩 양도소득세의 최대 80%를 감면받을 수 있지만 2020년부턴 연 2%씩 최대 30% 한도만 감면된다는 얘기다. 한국감정원에 의하면 올해 10월 들어 서울지역의 아파트를 구입한 연령

대 1위는 30대(31.2%)이며 그 뒤는 40대(28.7%)와 50대(19.0%) 순이다. 청약통장 가입 기간이나 무주택 기간 등이 상대적으로 짧아 청약가점이 낮은 편인 30∼40대가 구축 아파트를 사는 쪽을 택한 거로 보인다. 이는 젊은 층까지 주택매수에 가세하면서 당분간 매수세가 이어질 공산(公算)이 높다는 얘기다.

위 그림은 참고용이며 월별 수도권아파트 매매거래 추이를 나타낸다.

• 서울과 경기지역 매매거래 추이

  
  

  위 그림에서 보듯이 이달(12월) 11일 기준 등록된 10월 서울아파트 매매거래량은 10,350건이다. 이는 거래증가가 잠시 주춤한 8월(6,609건)보다 56.6% 늘어난 수치다. 부동산관련 대출규제가 대폭 강화된 작년 9/13대책 이후 올해 2

월 1,455건까지 급감하던 거래량이 서서히 늘더니 이제는 작년 최고수준을 넘보고 있는 상황이다. 부동산거래 신고기한이 거래일로부터 60일 이내인 점을 감안하면 실제 10월 거래량은 이보다 많을것으로 본다. 한편 경기도에서도 아

파트거래가 가파르게 급증한다. 10월에 거래신고 아파트매매 건수는 17,320건으로 8월 10,753건과 비교하면 61.1%가 증가한다. 이는 최근 서울보다 증가속도가 더 가파름을 보여준다. 올초만 해도 월별거래 건수가 100건에서 200건

사이에서 움직이던 성남시는 10월 들어 거래량이 1,375건으로 10배정도 증가한다. 이는 서울집값이 너무 올라 수도권으로 실수요자가 이동한 결과에 투자수요가 가세한 것으로 분석한다. 부연(敷衍)하면 부동산전문가는 규제지역을 벗어나 수도권 비(非)규제지역으로 투자수요가 이동하는 상황으로 진단한다.

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